"굉장히 심각한 상황입니다" 전월세 시장 큰일났습니다 [김인만 소장 2부]

기본 정보

핵심 요약

• 전세 시장 위기 심화: 정책 실패로 인한 전세 물량 급감, 소유권 이전 조건부 대출 제한, 신축 아파트 입주 제한 등으로 전월세 대란이 시작되었고, 2년마다 회전되던 전세가 4년으로 늘어나 매물 잠김 현상이 심화되고 있습니다. • 규제 중심 정책의 부작용: 617 대책과 같은 규제 강화 정책으로 인해 상급지 집주인 입주가 늘어 전세 매물이 감소하고, 자기 자본으로 집을 사는 사람에게 자금 출처 조사와 세무 조사를 시행하여 거래량 감소를 초래하고 있습니다. • 비아파트 공급 부족 심각: 전세 사기 여파로 공급자 및 세입자 대출이 어려워지고 HUG 보증 한도 축소 등으로 인해 서울 비아파트 공급량이 급감 (연간 2만 호에서 1천 호 수준)하여 아파트 공급 부족을 메울 대안마저 막히고 있습니다. • 다주택 규제 완화 필요: 이명박 정부 시절 도시형 생활 주택 공급 사례처럼, 다주택 규제를 완화하여 취득세, 종부세 중과를 완화하고 다주택자에게 인센티브를 제공하여 전월세 시장 안정을 유도해야 합니다. • 정치적 딜레마: 보유세 인상 시 지방 선거 표 이탈 우려, 거래세 인하 시 부자 감세 논란 등 정치적 부담으로 인해 세금 규제 완화에 소극적인 상황입니다. • 양도세 중과 유예 예상: 2026년 5월 9일까지인 양도세 중과세 유예 기간은 지방 선거를 앞두고 연장될 가능성이 높지만, 인하는 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.

전문가 분석

"# 전월세 대란의 실체: 정책 모순이 부른 주거 시장의 총체적 난국\n\n## 전세 시장, '똘똘한 한 채' 정책이 부른 역설\n\n30년간 부동산 시장을 지켜본 기자로서, 현재 한국의 전월세 시장이 직면한 상황은 그 어느 때보다 심각하다고 판단됩니다. 김인만 소장의 분석에서 드러난 핵심 문제는 정부의 '투기 억제' 정책이 오히려 주거 공급을 위축시키는 역설적 결과를 낳고 있다는 점입니다.\n\n과거 다주택 소유를 투기로, 1주택 실거주를 실수요로 구분했던 명확한 기준이 '똘똘한 한 채' 개념의 등장으로 흔들리기 시작했습니다. 이제는 1주택자라도 고가 아파트를 구매하면 투기로 간주되는 상황에 이르렀습니다. 이러한 정책 변화는 의도치 않게 상급지 아파트 소유자들이 직접 입주하도록 유도하여, 전세 물량을 급격히 줄이는 부작용을 낳았습니다.\n\n## 소유권 이전 조건부 대출 중단의 파장\n\n특히 심각한 문제는 소유권 이전 조건부 대출(일명 '중도금 대출') 제한입니다. 이 제도가 막히면서 신축 아파트 입주 예정자들이 전세자금 대출을 받아 임시 거주할 수 있는 경로가 차단되었습니다. 정부가 아무리 신규 공급을 늘려도 실제 세입자들은 그 혜택을 누릴 수 없게 된 것입니다.\n\n617 대책으로 도입된 실거주 의무 규정도 문제를 가중시키고 있습니다. 토지거래허가구역과 규제지역 분양 아파트 구매자는 6개월 내 전입신고와 기존 주택 처분을 완료해야 하는데, 이는 집주인들이 상급지 아파트에 직접 입주하도록 강제하는 효과를 만들어냅니다.\n\n## 비아파트 공급마저 초토화된 현실\n\n더욱 우려스러운 것은 비아파트 공급마저 급감하고 있다는 점입니다. 서울의 연간 비아파트 공급량이 기존 2만 호에서 올해 불과 천 호 수준으로 급락했습니다. 전세사기 여파로 공급자 대출과 세입자 대출이 동시에 어려워지고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 한도 축소까지 겹치면서 비아파트 건설 자체가 경제성을 잃었기 때문입니다.\n\n비아파트는 6개월~1년 내 준공이 가능해 단기 공급 부족을 해결할 수 있는 유일한 대안임에도 불구하고, 현재 이에 대한 정책적 논의조차 제대로 이뤄지지 않고 있는 상황입니다.\n\n## 정치적 부담이 막는 근본적 해결책\n\n문제 해결을 위해서는 다주택자 규제 완화가 불가피하다는 것이 전문가들의 공통된 의견입니다. 이명박 정부 시절 전세난 해결을 위해 도시형생활주택을 공급했던 것처럼, 취득세 중과와 종부세 부담을 완화해야 비아파트 분양이 활성화될 수 있습니다.\n\n하지만 현 정부가 이러한 정책을 추진하기에는 정치적 부담이 큽니다. 2022년 대선에서 종부세 부담 증가 지역의 표 이탈이 선거 결과에 미친 영향을 고려할 때, 2026년 지방선거를 앞둔 시점에서 보유세 인상이나 거래세 인하 같은 정책을 추진하기는 어려운 상황입니다.\n\n## 한국 경제에 미칠 장기적 파급효과\n\n전월세 대란이 지속될 경우 한국 경제에 미칠 파급효과는 심각합니다. 우선 청년층과 신혼부부의 주거비 부담이 급증하면서 소비 여력이 크게 줄어들 것입니다. 이는 내수 경제 위축으로 이어질 가능성이 높습니다.\n\n또한 수도권 집중 현상이 더욱 심화될 우려가 있습니다. 서울과 수도권의 전세 매물 부족이 심각해지면, 지방에서 수도권으로 이주하려는 인력의 정착이 어려워져 지역 간 불균형이 가속화될 수 있습니다.\n\n기업 입장에서도 직원들의 주거비 부담 증가로 인한 임금 상승 압박과 우수 인력 확보의 어려움을 겪게 될 것입니다. 특히 스타트업이나 중소기업의 경우 대기업 대비 상대적으로 더 큰 타격을 받을 가능성이 높습니다.\n\n## 전망과 대안 모색\n\n현재 상황을 종합해보면, 2026년 지방선거 이전까지는 근본적인 정책 변화를 기대하기 어려울 것으로 판단됩니다. 양도세 중과세 유예 기간(2026년 5월 9일까지)은 연장될 가능성이 높지만, 추가적인 규제 완화는 정치적 부담 때문에 쉽지 않을 것입니다.\n\n단기적으로는 소유권 이전 조건부 대출 제한 완화와 비아파트 공급 활성화를 위한 제도적 지원이 필요합니다. 장기적으로는 보유세 점진적 인상과 거래세 인하를 통한 세제 구조 개편, 그리고 다주택자에 대한 합리적 인센티브 제공 방안을 검토해야 할 것입니다.\n\n무엇보다 '투기'에 대한 사회적 인식 전환이 필요합니다. 건전한 임대사업을 투기로 매도하는 분위기에서는 전세 공급 확대를 기대하기 어렵기 때문입니다. 전세사기 방지를 위한 안전장치는 강화하되, 임대 공급자에 대한 과도한 규제는 완화하는 정교한 정책 설계가 요구됩니다.\n\n현재의 전월세 대란은 이미 현실이 되었습니다. 이제는 얼마나 빨리 정책 방향을 전환하여 시장 기능을 회복시킬 수 있느냐가 관건입니다.\n\n태그: 전월세대란, 부동산정책, 똘똘한한채, 전세시장, 다주택규제, 비아파트공급, 주거정책, 부동산시장, 임대시장, 주택공급"

주제

• [[617 대책]]
• [[규제 강화]]
• [[부동산]]
• [[세금 정책]]
• [[양도세]]
• [[정책 실패]]
• [[정치적 딜레마]]
• [[투자]]

키워드

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